Неожиданный пост, даже рубрики для него нет на моем сайте. Тем не менее, это то, что вписывается формат – опыт, которым хочется поделиться с людьми. И мне кажется, что информация в этом посте может оказаться полезной многим, и я открыт для вопросов!
Вопрос приобретения квартиры для сдачи в аренду в Эйлате на несколько месяцев занял мою жизнь, и готовился к этому процессу я не быстро. Уже в конце 2013 года я решил вложить имеющиеся 60 000 евро в недвижимость и начал прорабатывать варианты. Т.к. у меня не было необходимости сразу получать ренту, я активно рассматривал варианты с привлечением кредита.
Курортная недвижимость отметалась как вариант из-за слишком высоких рисков.
Варианты, которые я рассматривал
1) Москва/Подмосковье
Плюсы
– все на родном языке
– есть друзья, знакомые, знакомые знакомых, готовые проконсультировать, навести и т.д.
– низкие или даже нулевые налоги
– высокий спрос на аренду
Минусы
– нет института защиты собственности и по сути гарантий того, что недвижимость – это безоговорочно твоя собственность, чтобы не случилось в стране
– нестабильная экономика с негативными прогнозами со всеми вытекающими (и, в результате, вытекшими осенью 2014)
– невозможно взять ипотеку (15% годовых это издевательство)
2) Испания
Плюсы
– дешево с отдаленной перспективой неминуемого роста цен
– развитый рынок покупки недвижимости иностранцами и, соответственно, довольно ясное представление как все это сделать
– Испания классная страна 
– если напрячься можно взять ипотеку под 4-5%
Минусы
– огромные налоги для не резидентов (10-15% на покупку и 25% на любую прибыль)
– неплатежеспособность населения и затянутые судебные процессы – как следствия высокая вероятность зависнуть с не платящими жильцами (не доказано)
Дублин, Ирландия
Плюсы
– очень дешево, особенно в сравнение со средней зарплатой
– все на английском
Минусы
– большой налог на прибыль для нерезидентов
– нестандартное направление и как результат мало информации
Эйлат, Израиль
Плюсы
– перспективные экономические показатели в целом по стране и высокий уровень защиты собственности, короче надежность.
– отсутствие налогов для граждан (для не граждан – не знаю)
– можно взять ипотеку под 3,7% (для не граждан – не знаю)
– приятное место где можно пожить
Минусы
– относительно дорого
– курортный характер города и, как следствие, возможны непредсказуемые колебания в спросе.
Составив такой списочек и проанализировав его, я решил остановиться на Эйлате. С имеющимся бюджетом плюс столько же от банка я мог позволить себе самую дешевую трехкомнатную квартиру без ремонта в старом разваливающимся доме, но в нормальном районе или двухкомнатную в немного более хорошем состоянии. “Трехкомнатная” – это значит большой салон, выполняющий функцию кухни и гостиной, и две маленькие спальни. Такая квартира с ремонтом, но в старом доме сдается в Эйлате примерно за $700 в месяц, коммунальные услуги отдельно. Такая же, но двухкомнатная, сдается примерно за $600. В приличных современных домах или новостройках цены на квартиры начинаются от $200 000, а сдаются лишь немногим дороже, поэтому такие варианты даже не рассматривались.
Примерно такие же цены и спрос в Хайфе, в остальных же городах или сильно ниже спрос и прогнозы роста при тех же ценах, либо сильно выше цена. Например, в Тель Авиве трехкомнатная квартира будет стоить от $250 000.
Здесь важно дать пояснение – речь идет о квартирах и домах, где собственники – сами жильцы. И только сами жильцы решают, что делать со своим домом – красить, ремонтировать, ремонтировать подъезд и т.д. В Эйлате есть большое количество квартир на продажу, в том числе однокомнатных, в домах под управлением какой-нибудь компании. Там будет все красиво – охрана на входе, бассейн и все прочие атрибуты, но взамен придется платить круглую сумму управляющей компании, в общем-то ничем неограниченную сверху. Это может быть и $150 в месяц. Поэтому такие квартиры стоят мало и продаются с трудом.
Короче, через несколько месяцев неторопливого выбора я остановился на трехкомнатной весьма убитой квартире в старом доме в нормальном районе на последнем, третьем этаже.
До ремонта
Квартира разделена на две независимые квартиры с санузлами, кухнями и входами. Это особенность израильского рынка недвижимости – однокомнатные квартиры почти не строятся, а спрос есть, поэтому находчивые владельцы больших квартир делят их на несколько более маленьких и сдают в сумме дороже.
Купив квартиру в октябре, я занял себя на ближайшие три месяца оформлением сделки и ремонтом.
В самый маленький Hyundai влезло то, что не влезло бы в мой бывший Renault Megane седан. В одиночку с мебелью не справиться, Катя – лучший помощник. Фото сделано русской парочкой на спорт-каре, у которых не влезало ничего
После дешевого ремонта
Опыт оказался очень интересным – покупка недвижимости в новой стране на неродном языке, работа со строителями там же при отсутствие у меня какого либо опыта с ремонтами квартир… Пришлось отклониться от графика тренировок по фридайвингу!
По плану эта квартира должна сдаваться за $600, а вторая за $450 по схеме “все включено, кроме электричества”. Но риэлтор, которому было поручено сделать все необходимое, оказался непрофессиональным болтуном
Ремонт второй, маленькой, квартиры еще предстоит, т.к. сдать ее не отремонтированной не вышло. Так что скорое возвращение в Эйлат неминуемо!
Основные вопросы покупки недвижимости в Израиле я лишь затронул в общем. За любыми подробностями – в комментарии, буду отвечать!